집주인이 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?｜대항력·승계

주택임대차보호법 제3조는 임차주택 양수인의 임대인 지위 승계를 정합니다. 실제 소유권 이전과 임차인의 대항요건을 확인하고, 이전 집주인·새 집주인의 말만으로 청구 상대를 정하지 않습니다.

부동산·임대차게시 2026-10-01최종 확인 2026-10-01

핵심 요약

이 글은 일반적인 정보 제공용이며 개별 사건에 대한 법률자문을 대신하지 않습니다.

집이 매매됐다는 안내와 등기상 소유권 이전은 구분합니다. 최신 등기사항증명서에서 소유자·이전일·근저당 등 권리관계를 확인하고 계약서상의 임대인과 대조합니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택 양수인 등을 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 어떤 임대차가 어떤 요건에서 새 소유자에게 대항할 수 있는지 함께 검토합니다.

제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 제3자에 대한 효력을 정합니다. 전입일만 보지 말고 인도와 점유, 등기상 권리 발생 시점을 함께 정리합니다.

권리관계나 경매 상황, 이미 종료된 계약과 반환채권의 사정 등에 따라 세부 법리가 달라질 수 있습니다. 모든 소유자 변경을 하나의 결론으로 처리하지 않습니다.

새 소유자가 새 계약을 요구하면 기존 계약, 보증금 지급 내역과 확정일자 자료를 보관한 채 문구를 확인합니다. 보증금이 새로 지급된 것처럼 작성하거나 기존 권리를 포기하는 조건이 있는지 봅니다.

새 임대인에게 종료 통지를 한다면 상대방 신원과 통지 도달 자료를 남깁니다. 이전 임대인과 새 임대인 사이의 돈 정산을 임차인 본인의 수령과 혼동하지 않습니다.

예시: 전입·거주 중 집이 매매된 임차인은 대항요건 취득과 소유권 이전 날짜를 대조한 뒤 반환 의무를 검토합니다. 특정 사건에서 어느 사람이 책임진다는 판례를 제시한 예가 아닙니다.

반환이 다투어지면 등기·계약·인도·전입·종료 통지를 정리해 청구 상대를 확인합니다. 잘못된 상대방에게 소송을 진행하지 않도록 사실관계를 먼저 묶습니다.

새 집주인이 안 받았다고 하면 보증금도 못 받나요?

임대인 지위 승계와 대항력 등 법적 요건을 확인해야 하며 당사자 말만으로 판단하지 않습니다.

새 계약서를 반드시 써야 하나요?

기존 임대차의 승계와 제안된 계약의 변경 내용을 먼저 확인합니다.