핵심 요약
상가의 원상회복 범위는 임대차계약 문구, 입점 당시 상태와 시설 인수 경위를 함께 따져 정합니다. 전 임차인이 설치한 시설의 철거비를 요구받으면 시설별 근거를 확인하세요.
이 글은 일반적인 정보 제공용이며 개별 사건에 대한 법률자문을 대신하지 않습니다.
상가 원상복구 어디까지?｜전 임차인 시설 철거와 보증금 공제
전 임차인의 시설을 넘겨받은 상가에서 원상회복 특약, 입점 상태와 철거비 공제 근거를 확인합니다.
계약 당시 점포 상태를 특정합니다
계약서와 인수 확인서에서 기존 시설을 그대로 사용하는 조건이었는지, 집기만 샀는지, 계약 종료 때 철거할 항목을 따로 정했는지를 확인하세요. 건물주와의 임대차계약서와 전 임차인과의 영업양수도·권리금계약서는 당사자와 약속이 다르므로 따로 읽습니다.
입점 당일 사진이나 인수 목록에서 천장, 주방 배기, 가벽처럼 쟁점이 된 시설을 구분합니다. 시설마다 설치 시기, 설치 주체, 인수 여부, 철거 약정을 적어 두면 견적에 섞인 항목을 가려낼 수 있습니다.
대법원 사례는 계약 경위를 함께 봅니다
대법원 2017다268142 판결은 기존 영업시설이 있는 점포를 인수해 사용한 사건에서 원상회복 범위를 계약 내용과 체결 경위, 임대 당시 상태, 이후 수리·변경을 고려해 개별적으로 판단한다고 설명합니다. 해당 사건에서 이전에 설치돼 있던 시설의 철거 의무가 인정됐습니다.
예를 들어 배기설비를 영업 양수 때 인수하고 계약서에도 종료 시 정리하기로 썼다면 그 자료는 철거 범위 판단에 중요합니다. 반면 건물주가 설비를 남겨 달라고 따로 합의했다면 메시지와 인수인계 문서를 함께 봐야 합니다.
철거 견적과 보증금 정산을 맞춰 봅니다
임대인이 공제할 항목을 제시하면 조치가 필요한 시설, 철거 또는 복구 방식, 단가와 면적을 적은 견적을 요청합니다. 전 임차인 시설 철거비와 현재 임차인이 시공한 시설 철거비를 나눠서 적고, 같은 비용이 중복 계산됐는지 확인하세요.
열쇠를 돌려주는 날에는 사진과 인도 확인서에 남은 시설, 철거 예정 항목, 이미 돌려받은 보증금과 다투는 잔액을 적습니다. 합의했다면 공제액 외에 나중에 추가 비용을 청구할 수 있는지 정산서 문구를 확인하세요.
자주 묻는 질문
입점할 때부터 있던 시설이면 무조건 건물주가 철거하나요?
시설 설치자만으로 결론을 정할 수 없습니다. 계약 문구와 인수 경위, 반환 시 시설을 남기기로 했는지 확인하세요.
전 임차인에게 권리금을 냈으면 철거비도 제가 내야 하나요?
권리금 지급 사실만으로 철거 범위 전체가 정해지지는 않습니다. 권리금계약의 인수 목록과 임대차계약의 원상회복 조항을 함께 확인합니다.
임대인이 철거 견적 전액을 공제하겠다고 해요.
항목별 원상회복 의무, 작업 범위와 비용 근거를 확인합니다. 다툼이 있는 금액을 구분한 정산서를 요청하세요.