계약이 취소돼도 중개수수료를 내나요?｜중개사 과실·지급시기

핵심 요약

부동산 계약을 나중에 취소하거나 해제했다고 중개보수가 항상 없어지는 것은 아닙니다. 중개가 완성되어 계약이 성립했는지와 해제 원인이 중개사의 고의·과실인지가 중요합니다. 아직 협상만 하다 끝난 경우, 계약금을 포기하고 해제한 경우, 중개사의 잘못된 설명 때문에 계약이 깨진 경우를 나누어 봐야 합니다. 보수 약정과 지급시기도 별도로 확인합니다.

계약 성립과 잔금 지급을 구별

공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개업무에 관해 보수를 받도록 하면서 중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 예외를 둡니다. 따라서 잔금까지 지급하지 않았다는 사실만으로 보수청구권이 전혀 생기지 않았다고 보기는 어렵습니다. 매매나 임대차의 중요 내용에 관해 당사자 의사가 합치되어 계약이 성립했는지가 먼저입니다.

정식 계약서를 작성하기 전 이른바 가계약금만 보냈더라도 목적물, 대금, 지급조건 등 합의 내용에 따라 계약 성립이 문제 될 수 있습니다. 반대로 단순 예약금이나 협상 단계였다면 중개 완성 여부가 다릅니다. 송금 메모, 문자 대화, 중개사가 전달한 조건과 계약서 초안을 비교하고 계약서 제목이나 금액의 명칭만으로 판단하지 않습니다.

당사자 사정으로 해제한 경우

매수인이 자금 마련에 실패하거나 임차인이 이사 계획을 바꾸어 계약금을 포기하는 등 당사자 사정으로 계약을 해제했다면 이미 성립한 중개보수 문제가 남을 수 있습니다. 매도인과 매수인이 서로 아무 청구도 하지 않기로 합의했다고 해서 그 합의에 참여하지 않은 중개사의 보수청구권까지 당연히 소멸하지는 않습니다.

계약이 대출 승인 등 조건에 달려 있었다면 조건 문구와 중개보수 특약을 확인합니다. 조건이 성취되지 않으면 계약금만 반환하기로 한 것인지, 계약 자체가 성립하지 않거나 효력이 소멸하는 구조인지에 따라 해석이 달라집니다. 중개사와도 계약 불성립·해제 시 보수를 어떻게 정산할지 미리 합의했다면 그 내용과 법정 상한을 함께 검토합니다.