핵심 요약
매매 계약금을 주고받은 경우 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 모든 계약 파기에 동일하게 적용되지는 않습니다.
이 글은 일반적인 정보 제공용이며 개별 사건에 대한 법률자문을 대신하지 않습니다.
계약금 포기·배액상환 해제｜이행 착수와 특약
매매 계약금을 주고받은 경우 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 모든 계약 파기에 동일하게 적용되지는 않습니다.
핵심 개념과 법률 근거
민법 제565조의 해약금 해제는 채무불이행 해제나 위약금과 구별됩니다. 계약금·보증금이라는 명칭만으로 역할을 확정하지 않고 교부 사실과 특약을 읽습니다.
적용 조건과 확인할 자료
계약서, 실제 계약금 교부액, 해제 관련 특약, 양쪽의 이행 준비·착수 자료를 확인합니다. 일방의 이행 착수 여부는 행동과 계약 내용에 따라 판단할 문제입니다.
예외와 구별할 상황
당사자 사이 다른 약정이 있으면 우선 확인합니다. 어느 일방이 이행에 착수했는지에 따라 제565조의 해약금 해제가 제한될 수 있습니다. 제565조 제2항은 제551조의 적용을 배제하므로 채무불이행 손해배상과 구별합니다.
가상 사례
가상 사례: 매수인이 계약금을 지급한 뒤 매도인이 중도금을 받은 상황이라면, 매수인은 단순히 계약금만 포기하면 끝난다고 전제하지 않습니다. 실제 이행 착수와 특약, 다른 해제 근거를 확인합니다.
절차와 기한
계약금 교부와 이행 단계, 해제 특약을 확인하여 사용할 해제 근거를 구별합니다. 의사표시와 포기·배액상환의 법적 요건을 검토하고 도달·지급 자료를 남깁니다. 중도금·잔금 일정은 별도로 관리합니다.
실무상 주의점
계약금 해제와 채무불이행 해제를 혼합해 금액을 계산하지 않습니다. 미지급 계약금이나 일부 교부 상황의 기준금액은 조문만으로 단정하지 말고 별도 법리와 사실을 확인합니다.
자료 준비와 쟁점 정리
계약금 지급액과 약정액, 중도금·잔금 일정, 실제 지급·인도·등기 관련 행동을 구분해 정리합니다. 해약금·위약금·손해배상에 관한 특약은 표현과 목적을 함께 확인합니다. 이행 준비와 착수의 판단은 구체적 행위에 따라 다르므로 지급 일정만 보고 해제 가능성을 확정하지 않습니다.
관련 판례와 확인 범위
이 글의 설명은 아래 공식 법령 조문을 기준으로 합니다. 이 세부 쟁점에 직접 대응하는 판례 원문은 이번 확인에서 확보하지 못했으므로 사건번호나 판결 결론을 제시하지 않습니다. 관련 판례 검색은 추가 자료를 찾는 경로이며 이 글의 결론을 확정하는 근거가 아닙니다.
기준일과 최근 확인일
기준일: 2026-10-12. 최근 확인일: 2026-10-12(대한민국 시간). 국가법령정보센터의 현행 조문과 아래 공식 자료를 확인했습니다. 특별법·계약·개별 사실에 따라 적용과 기한이 달라질 수 있습니다.
주의사항
- 계약금 해제와 채무불이행 해제를 혼합해 금액을 계산하지 않습니다. 미지급 계약금이나 일부 교부 상황의 기준금액은 조문만으로 단정하지 말고 별도 법리와 사실을 확인합니다.
자주 묻는 질문
계약금만 포기하면 언제든 해제하나요?
이행 착수 전이라는 조건과 다른 약정 여부 등을 확인해야 합니다.
배액상환은 위약금과 같은가요?
해약금 해제와 위약금·채무불이행 손해배상은 근거와 요건이 다릅니다.