전대차인데 건물주가 직접 월세를 달라면｜이중 지급·합의 종료

보증금 반환채무는 자동으로 건물주에게 옮겨가지 않습니다

임대인의 전대 동의는 전대차 보증금을 자신이 반환하겠다는 약정과 다릅니다. 전차인이 전대인에게 보증금을 지급했다면 전대차 종료 후 반환 상대는 원칙적으로 그 계약상 의무자인 전대인입니다. 건물주가 보증금을 인수하기로 했는지, 실제로 받은 금액이 있는지, 직접 임대차로 전환한 것인지 따로 확인해야 합니다.

전대인에게 돌려받을 보증금이 있다는 이유로 원임대인에게 부담하는 모든 금전 의무를 상계할 수 있는 것은 아닙니다. 채권·채무의 당사자가 서로 다르기 때문입니다. 원임대인의 원임차인에 대한 보증금 반환채무와 전대인의 전차인에 대한 반환채무를 맞바꾸는 합의를 하려면 누구의 채무가 얼마만큼 소멸하는지 명시해야 합니다. 단순 계좌 안내로 채무 인수를 추정하지 않습니다.

합의 종료와 계약 위반에 따른 종료의 차이

민법 제631조는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우 적법한 전차인의 권리가 소멸하지 않는다고 정합니다. 전차인이 투자하고 사용 중인데 두 사람이 나중에 합의해 그 지위를 없애는 상황을 제한하는 규정입니다. 따라서 원임대차 합의해지서가 있다는 말만 듣고 즉시 퇴거 의무를 인정할 필요는 없습니다. 자신의 동의와 계약관계를 먼저 확인해야 합니다.

반면 원임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 한 유효한 해지나 약정기간 만료까지 합의해지와 똑같이 보호되는 것은 아닙니다. 어떤 법적 원인으로 원임대차가 끝났는지에 따라 전차인의 항변이 달라집니다. 해지 통지서, 연체표, 계약기간과 전대 동의서가 필요한 이유입니다. 민법 제638조의 전차인에 대한 통지가 필요한 사안인지도 종료 방식에 맞춰 확인합니다.

직접계약 전환이나 퇴거 정산을 문서로 마무리

계속 영업하거나 거주하려면 원임대인과 직접 임대차를 맺는 방식도 가능합니다. 이때 기존 전대차 보증금이 새 보증금으로 어떻게 인정되는지, 미납 차임과 관리비는 누가 부담하는지, 원임차인이 면책되는지를 명확히 적습니다. 전차인이 보증금을 다시 내면서 기존 보증금을 받을 권리까지 포기하는 문구가 들어가지 않았는지 확인해야 합니다.

퇴거한다면 물건 인도 상대, 열쇠 반환일, 시설 원상회복 범위, 전대인 보증금 반환일을 별도로 정합니다. 분쟁조정이나 소송에서는 원임대인과 전대인 중 누구에게 어떤 청구를 하는지 특정하는 것이 출발점입니다. 두 계약서, 동의서, 지급 영수증, 직접 청구 문서와 종료 근거를 첨부하고, 건물주라는 이유만으로 모든 금전채무를 한 사람에게 청구하지 않습니다.

선급 차임과 해지통고의 구체적인 차이

전차인이 전대인에게 차임을 미리 지급한 경우에는 민법 제630조의 보호 제한이 특히 중요합니다. 판례는 이 조항의 차임 지급을 지급기 전에 한 선급의 문제와 연결하여 해석하므로, 납기가 되어 정상 지급한 영수증과 아직 도래하지 않은 여러 달분을 먼저 보낸 자료를 구별해야 합니다. 원임대인의 청구서를 받으면 각 계약의 차임 지급기일과 전차인의 실제 지급일을 대조하고, 단순히 이미 냈다는 한 문장으로 대응하지 않습니다.

기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고가 문제라면 민법 제635조와 제638조를 함께 봅니다. 적법한 전차인에게 종료 사유의 통지가 없으면 임대인이 그 해지를 전차인에게 대항하지 못하며, 통지가 이루어진 경우 법정 기간도 검토해야 합니다. 토지·건물에 대한 임대인의 해지통고는 원칙적으로 6개월의 규정이 있지만 특별법에 따른 갱신이나 약정기간 만료, 채무불이행 해지와 같은 종료 사유는 따로 판단합니다.

임대인이 직접 받은 돈의 영수증에는 원임대차 어느 월분과 전대차 어느 월분의 채무가 얼마씩 줄어드는지 기재하는 것이 좋습니다. 두 계약의 월세가 다르면 직접 지급만으로 모든 채무가 같은 액수로 정리되지 않을 수 있습니다. 남은 차액의 수령자와 기일, 보증금에서 나중에 공제할 금액을 삼자 확인서로 맞추고, 전대인이 연락되지 않으면 임의의 채권자 변경 대신 청구 원인과 지급의 법적 효과를 검토합니다.