상가 월세 인상 요구｜환산보증금·5% 상한·1년 제한

1년 제한과 갱신·신규계약을 구별

법 제11조 제2항에 따라 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못합니다. 날짜 계산의 출발점은 단순 통보일이 아니라 계약이나 실제 증액 합의가 이루어진 경위와 관련됩니다. 최초 계약서뿐 아니라 갱신계약서, 문자로 합의한 인상일, 실제 입금 내역을 함께 보아야 합니다.

기존 임차인과 계속되는 관계인데 계약서 제목만 신규계약이라고 바꿨다고 항상 상한을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 반대로 이전 계약이 적법하게 종료된 뒤 다른 사람과 새로 체결하는 계약의 최초 임대료까지 기존 임차인의 5% 기준으로 묶이지는 않습니다. 같은 임차인의 갱신인지, 갱신요구권 행사인지, 별개 계약인지에 대한 사실관계를 먼저 확정합니다.

보증금·월세·관리비를 따로 적어 비교

보증금과 월세를 동시에 올리거나 보증금을 낮추면서 월세를 높이는 경우는 단순한 월세 인상 계산으로 끝나지 않습니다. 증액과 보증금의 차임 전환을 분리하고 상가법 제12조 및 시행령의 전환 기준이 적용되는지 검토합니다. 주택임대차의 전월세 전환율을 상가에 그대로 사용하는 실수도 피해야 합니다. 전환 후 월세와 반환될 보증금의 지급일을 명확히 적습니다.

관리비를 올리는 방식이라고 언제나 차임 규제를 벗어나는 것도 아닙니다. 실제 관리업무 대가인지, 명목만 관리비인 임대료인지 계약과 지출 구조를 살펴야 합니다. 청소·경비·공용전기 등 항목, 정액인지 실비 정산인지, 부가세 포함 여부를 요청합니다. 전년도 고지서와 새 제안서를 비교해 총비용 변화와 각 항목의 이유가 연결되는지 확인합니다.

분쟁 중 지급과 조정의 설계

인상 요구에 이견이 있다고 기존 월세까지 전부 중단하면 연체 해지나 갱신거절 문제가 추가될 수 있습니다. 지급할 금액을 결정할 때에는 다툼 없는 부분과 증액분을 구분하고, 입금 표시와 문서에 어떤 월분을 지급하는지 남깁니다. 상대가 수령을 거절하면 변제제공과 공탁 요건을 별도로 확인해야 하며 임의로 보증금에서 공제하겠다고 통보하는 것만으로 연체가 사라지지는 않습니다.

분쟁조정에는 주소, 계약기간, 보증금·차임 변동표, 최근 인상일, 주변 비교사례, 세금이나 관리비 인상 근거를 제출합니다. 합의서에는 인상액만 쓰지 말고 적용 시작일과 다음 조정 가능 시점, 미지급 증액분 처리, 갱신기간을 기재합니다. 기존 특약과 새 합의가 충돌하면 어느 조항을 대체하는지도 정해야 이후 다시 같은 계산을 다투지 않습니다.

환산보증금 지역 기준과 전환 산식

시행령 제2조의 기준은 서울특별시 9억원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역과 부산광역시 6억9천만원, 일부 예외를 제외한 광역시와 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원으로 나뉩니다. 같은 도 안에서도 시·군과 과밀억제권역 여부에 따라 달라지므로 건물의 실제 행정구역을 기준으로 확인합니다. 월세에 부가세가 별도로 표시된 계약은 차임 본체와 세액을 구분한 뒤 환산해야 합니다.

보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 상가법 제12조의 한도는 시행령상 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율입니다. 주택의 기준금리 가산 방식과 다릅니다. 가령 적용 비율이 연 10%라고 가정하면 반환하는 보증금 3천만원에 대한 월 차임은 3천만원 곱하기 0.10을 12로 나눈 25만원입니다. 실제 계약에서는 전환 당시 기준금리와 법령을 확인해 비율을 결정합니다.

환산보증금 초과 여부를 판단하는 계산과 보증금 전환의 적정 월세를 구하는 계산은 목적이 다릅니다. 협상안에는 기존 보증금·월세, 증액분, 반환할 보증금, 전환분 월세를 각각 한 줄씩 기재합니다. 임대인이 월세 인상과 보증금 반환을 동시에 제안하더라도 전체 증액을 하나의 퍼센트로 표시하지 않아야 적용 규정과 한도를 놓치지 않습니다.