상가 월세 3기 연체 해지｜일부 입금·보증금 공제 주장

보증금이 충분해도 월세 지급의무는 남습니다

보증금은 임대차에서 생기는 채무를 담보하는 기능을 하지만 임차인이 일방적으로 보증금에서 월세를 빼 달라고 요구할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 보증금이 연체액보다 많다는 이유만으로 월세를 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 매달 보증금에서 공제하기로 별도 합의했다면 그 내용과 기간, 잔액을 증명할 자료가 있어야 합니다.

점포의 하자나 공사 방해 때문에 영업하지 못했다면 수선의무, 사용수익 장애와 감액·손해배상 문제를 별도로 검토해야 합니다. 임차인이 주장하는 손해 전액을 월세와 임의 상계하는 방식은 금액과 요건이 다툼일 때 위험합니다. 사용하지 못한 구역·기간·원인과 임대인 통지 자료를 제시하고, 다툼 없는 월세까지 중단하지 않도록 지급 방법을 정합니다.

해지 통지와 갱신거절은 별개의 문제

해지는 계약을 끝내겠다는 명확한 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 문제 됩니다. 단순 독촉장인지, 일정 기한까지 내지 않으면 해지하겠다는 조건부 통지인지, 즉시 해지한다는 통지인지 문구를 구별합니다. 법정 해지 요건과 다른 특약이 있더라도 임차인에게 불리하게 강행규정을 우회하는 내용인지 살펴야 합니다.

상가법 제10조 제1항 제1호의 갱신거절은 3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우를 규정합니다. 현재 연체를 해소했더라도 과거 이력이 갱신이나 권리금 회수 보호에 영향을 줄 수 있습니다. 지금 계약이 유지되는지와 만료 후 갱신을 요구할 수 있는지는 같은 질문이 아닙니다. 각 시점의 납부표가 필요한 이유입니다.

명도와 돈 정산을 분리하여 처리

계약이 해지되어도 임대인이 임의로 자물쇠를 바꾸거나 집기를 반출해도 된다는 뜻은 아닙니다. 인도를 거부하면 법원의 집행권원을 받아 적법한 절차로 진행해야 합니다. 점유자가 바뀔 우려가 있다면 점유이전금지가처분의 필요성도 검토할 수 있습니다. 임차인 역시 종료 후 계속 사용하면 그 기간의 사용이익이나 손해배상 문제가 추가될 수 있습니다.

조정이나 합의에서는 지급할 연체액, 분할 일정, 인도 기한, 영업시설 처리, 보증금에서 공제할 항목을 따로 확정합니다. 월별 차임표에 납기·실제 지급일·미납 잔액·증거 번호를 붙이면 계산 차이를 좁힐 수 있습니다. 통보서와 배달자료, 통장, 감액 합의서, 관리비 내역을 함께 준비하고 해지 효력에 이견이 있으면 입금만으로 해결되었다고 판단하지 않는 것이 좋습니다.

코로나 특례 연체분과 상계 주장을 분리

2020년 9월 29일부터 6개월 동안 발생한 차임 연체는 상가법 제10조의9의 임시 특례에 따라 갱신거절·권리금 회수 보호 배제·연체 해지의 해당 판단에서 달리 취급됩니다. 이 규정은 월세 채무 자체를 면제한 것이 아닙니다. 과거 연체를 현재의 갱신거절 근거로 제시하는 사건이라면 발생 월을 특정해 특례 대상액과 그 밖의 연체액을 분리해야 합니다. 오랫동안 미납했다는 총액만으로 과거 모든 월분을 동일하게 계산하지 않습니다.

임차인이 수리비 채권을 상계했다고 주장할 때에는 비용의 필요성, 실제 지출, 임대인의 부담 여부와 변제기, 상계 의사표시가 도달한 날짜를 확인합니다. 아직 발생하지 않은 예상 매출 손실을 임의로 공제한 경우와 이미 확정된 금전채권을 상계한 경우는 구별됩니다. 임대인이 보증금에서 나중에 공제할 수 있다는 사정과 현재 차임채무가 상계로 소멸했다는 주장도 서로 다른 쟁점입니다.

임대인이 소송으로 인도를 구하면 종료 사유를 증명할 계약서, 월별 미납표와 해지 통지 도달 자료가 필요합니다. 임차인은 송금 누락·계산 오류·감액 합의·유효한 공탁 등 항변별 증거를 제시합니다. 소장에 답변할 기한과 실제 퇴거 협의 일정을 구분하고, 분할납부 협의만 진행 중이라는 이유로 법원의 서류를 방치하지 않습니다. 합의가 성립하면 소송비용 부담과 기존 해지의 철회 여부까지 적습니다.